Q&A 当社によくいただくご質問にお答えします

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賃貸のよくあるご質問

初めて部屋探しをします。家賃を決める時の目安ってありますか?
家賃は生活費の中でも毎月必ず必要になる費用です。
目安としては収入の3分の1くらいまでに抑えるのが、無理のない金額とされています。
ライフスタイルに併せて無理のない家賃で検討してみてください。
マンションとアパートの違いってなんですか?
マンションとアパートの違いは建物の構造のみです。
主に鉄骨(S)、鉄筋コンクリート(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造の建物をマンションといいます。
主に木造や軽量鉄骨造の建物(二階建てまで)をアパートといいます。

但し、物件名称がそのまま構造の種類を表している訳ではありませんので、構造は物件情報などで一度確認してみましょう。
「K」「DK」「LDK」の違いって何ですか?
「K」はキッチン、「D」はダイニング、「L」はリビングです。
キッチンは文字通り台所、調理場です。
ダイニングはダイニングルームの略で、食事をする場所、食堂です。
ダイニングとは英語で「食事」という意味です。
リビングは洋室の居間です。

また、これらを組み合わせると「DK」はダイニングキッチン、
「LD」はリビングダイニング、「LDK」はリビングダイニングキッチンとなります。
ダイニングキッチンは「台所+食堂」です。
日本の住宅事情では台所と食堂を分けられる程のスペースがない場合が多く、このような間取りが生まれたと言われています。
リビングダイニングは「居間+食堂」です。この場合、キッチンは独立しているため、 生活感や臭いなどを隠せる利点があります。
リビングダイニングキッチンは「居間+食堂+台所」です。
3種の部屋が合わさったものですから、広い場合が多いです。

実はダイニングやリビングは広さの取り決めがありません。
しかし、それでは貸し手も借り手も混乱してしまいます。
ですので、一般的に「K」は2帖以上4帖未満、「DK」は4帖以上8帖未満、「LDK」は8帖以上とおおよその目安を設定しています。
入居時にかかる費用ってどのようなものがありますか?
入居の際には物件ごとに設定されている敷金・礼金・保証金などの初期費用が必要になりますが、最近ではこのような初期費用の不要な物件も多数あります。
その他、入居までに前家賃として最初の1ヶ月分の家賃、保証会社の費用、火災保険の費用、鍵交換が必要な場合は鍵交換代、室内消毒費用などが別途必要になる場合がありますが、物件によってそれぞれ異なりますので、詳しくは店頭にてスタッフにお尋ねください。
保証金・解約引きって何ですか?敷金・礼金とはどう違いますか?
保証金とは、関西特有の習慣で、敷金と礼金を合わせたようなもの。
契約時に、保証金として家主にある一定の金額を預け、万一、家賃などを滞納したりした際の担保として用いられます。
退去時に、家主に対して債務がなければ、契約時に定められた一定の金額(これが解約引き金)を差し引いた金額がお客様に返還されます。
敷金・礼金とは何ですか?
敷金は、もし家賃の滞納や部屋を引越すときに、修理が必要になったときなど、この”敷金”から差し引いて修理費用がまかなわれます。
大家さんはどんな人が借りてくれるのか不安です。
中には気の荒い人で、部屋を壊す人や、家賃などを滞納する人などがいます。
そういったときの保険みたいなもので、敷金を納めます。

礼金は、大家さんに対して、「部屋を貸してくれてありがとう」っと言った意味を込めて渡すものです。
戦後間もない頃、日本は焼け野原で住む所さえない状況でした。
そんなとき、住む場所を提供してくれる人に対して、感謝の気持ちを表して、お金を包んだことがはじまりと言われています。
この礼金はあくまでも昔からの慣例(習慣)で今も続いています。
これだけ住む場所ができた現在は、礼金が0円と言うところが増えてきています。
連帯保証人は、絶対に必要?誰でもいいのですか?
連帯保証人は、契約者の年齢や収入などに関係なく必要になります。
万一、契約者に家賃の支払い能力がなくなってしまった場合や、何か問題を起こした場合、保証人はこれを保証しなければなりません。
原則、対象となるのは、親、兄弟などの身内の方に限ります。
ただし、物件の管理会社によっては保証会社との提携により、保証人のいらない契約を行っているところもありますので、ご確認ください。
保証会社とはなんですか?
簡潔に言うと、家賃の保証をしてくれる会社です。
一般的な保証会社のシステムは、大きく分けて二つあります。
一つは入居者の家賃支払いが遅れた場合に限り、大家さんからの請求にしたがって入居者の代わりに保証会社が家賃を大家さんに支払い、その支払った分だけ入居者へ督促するという形です。
もう一つは入居者の代わりに保証会社が大家さんへ毎月家賃を支払い、入居者は毎月大家さんでなく保証会社へ家賃を支払うという形です。
いずれにしても保証会社は入居者の代わりに家賃を支払っている為、入居者が家賃を滞納した場合は保証会社から督促が行く仕組みになっています。

実際にはそれぞれのお部屋に応じて利用できる保証会社や利用できるサービスは千差万別です。
それぞれのお部屋にはそれぞれ大家さんや管理会社があり、たとえば連帯保証人は保証会社だけでよい場合もあれば、保証会社+連帯保証人が別途必要な場合、特定の保証会社を利用しなければならない場合、あるいは使えるサービスの種類などに制限がある場合など 大家さんや管理会社の考え方によって条件も本当に様々です。
実際に保証会社を利用してお部屋を契約する際には、必ず保証会社の条件・サービスの確認をとるようにしましょう。
火災保険に必ず加入しないといけないですか?
お部屋を借りる際、火災保険に入ることが条件になっている事がほとんどです。
結論から言うと、賃貸の契約を結ぶに当たって火災保険を強制する法律はありません。
従って質問の答えとしては「強制でない」ということになります。
しかし、法律的な「強制」はありませんが、大家さんが賃貸契約をする「条件」として指定してくることがあります。
あくまで強制でなく条件なので、その条件を呑めなければ部屋は貸さないと言っているにすぎません。
条件を呑むのが嫌ならそのような条件(火災保険に加入する)が付いていない部屋を探すことになります。
(実際はなかなかそのような部屋はありません。)

どうして大家さんはみんな火災保険に入って欲しいのでしょうか?
火災の時に保険に入っていれば建物の損害金を保険からまかなえる点が真っ先にあがります。
しかし単にそれだけでなく、実は日々の生活などの場面でも火災保険は色々と助けてくれることがあるのです。
火災時にとどまらず、水漏れや入居者が日々の生活から被る可能性のある損害賠償金を 負担してくれる役割も担っているのです。
賃貸生活を送る上で回りとの様々なトラブルはつきものです。
その中でも多額の賠償金を含むトラブルは最も大きな問題となるので、そのようなトラブルを避ける為にも大家さんは保険に加入してもらいたいものなのです。
定期借家契約ってなんですか?
定期借家とは、契約期間に定めがある借家契約です。
通常の賃貸契約と違い、1年未満の契約期間の定めも有効で、一定の契約期間に達したら契約が終了します。
定期借家契約の期限が来たら必ず出ていかなければならないかというと、そうではなく、貸主と借主がともに合意すれば「更新」ではなく「再契約」という方法で住み続けることができます。
ただ、「一定期間後に取り壊しが決まっている」「契約期間終了後に別の入居者が決まっている」といった理由から、再契約ができないこともあるので、定期借家契約の物件に出会ったら、「この物件は双方の同意があれば再契約できるか」をチェックしておきましょう。

定期借家契約は、法律で自動的に更新されず、契約期間が過ぎれば物件の明け渡しが容易に要求できるため、主に貸主にメリットのある契約になりますが、貸主は定期借家ということで借り手がつかないということを避けるために、定期借家物件の賃料を相場より下げたり、礼金を不要とするなどの事例も多く、借主には金銭的なメリットが生まれます。
その他にも、良いと思った住民には長く住んでもらうことができるので、問題のある住人が長く居座るリスクを避けることができ、住民の質が高く、住人同士のトラブルも少ない割合が高いです。
契約更新の『自動更新』ってどういう意味ですか?
契約更新の場合の更新には、以下のパターンがあります。

・更新料を支払って契約を継続する
契約更新時に指定の更新料がかかりますので、更新時期に更新料を別途支払う必要があります。

・自動更新で契約が継続される
自動更新とは、特に何らかの事象がない場合は自動的に契約を更新しますという意味です。
この場合は契約更新時に更新料はかかりません。
部屋の解約はいつでもできますか?
契約期間の途中でも、解約することは可能です。
ほとんどの契約においては通常1ヶ月〜2ヶ月前までに解約をする旨を通知(解約予告)する定めがありますので、前もって解約の通知を行っておきましょう。
退去時の原状回復でお金がかかるか心配です。
原状回復のガイドラインでは部屋内の経年劣化や通常使用による損耗の修繕費用は家賃に含まれるものとしています。
例えば床のちょっとした小キズや壁紙の変色などは貸主負担で修繕費用を負担する必要はありません。
逆に故意・過失によるキズやへこみ、しみなどは借主負担となります。
退去時には管理会社やオーナーと立ち会って、これらの原状回復に関して確認します。
入居中の小さな修理は、どうすればいいのですか?
基本的に、お客様の過失や日常的に手入れが必要なものは、入居者様費用にて修理していただきます。
(必ず、修理前にオーナーさんや管理会社にご連絡ください。)
ただし、入居後すぐの設備の故障や、破損などが見つかった場合には、すぐにオーナーさんや管理会社へご連絡ください。
費用負担等に関しては契約書にも取り決めが記されているので、あらかじめチェックしておきましょう。
ペットを黙って飼っていても大丈夫ですか?
ペット不可の物件で黙って飼うのは契約違反です。
大家さんや管理会社によっては発見次第、即時解約されることがありますので絶対しないでください。
既に飼っている場合や飼う予定などがある場合は、あらかじめペット飼育可能な物件を探すか、契約時にペット飼育可能であるか確認しておくことが必要です。
自分で勝手にリフォームしてもいいですか?
賃貸物件の場合、退去の際には部屋を借りた時の状態に戻すのが原則です。
模様替え、造作物の設置、改装等が出来るのか、出来る場合、貸主の承諾事項が契約書に明記してあるかを必ず確認しましょう。
家主の了解なく行った室内の改造の場合、借主の負担で元に戻さなくてはならないことが多いです。
最悪の場合、契約違反で退去しなければならなかったり、損害賠償なんてことにもなりかねないので、まずはきちんと相談しましょう。これから 入居するのであれば、契約前に希望を伝えるのもあり。
オーナーさんにリフォーム許可をもらった場合、口約束で許可を済ませてしまうと、いざ部屋を出る時に「言った言わない」のトラブルになる可能性があります。
カスタマイズする箇所・内容をはっきり書き、大家さんにも書面で承諾の返事をもらうなど、必ず「記録」を残しましょう。
メールやFAXでも法的効力はありますが、できればしっかりと承諾書や同意書(契約書)を作るのがベスト。
隣の人が騒がしくて困っています。どのように対処すればいいですか?
ある程度の生活音は仕方のないことですが、真夜中の洗濯や大音量でのテレビなどで不愉快な思いをした場合、できるだけオーナーさんや管理会社に相談し対処してもらいましょう。
トラブルを避けるためにも直接行くのはできるだけ避けていただいたほうがよいです。
今住んでる部屋を友人に貸してもいいですか?
又貸しのことを民法では『転貸(てんたい)』といいます。 民法上は、『賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができない』となっています。
つまり、一般的には、オーナーさんから又貸ししても良いという承諾をとらなければ、部屋の借主は又貸しができません。
通常、契約書には転貸を禁止している条項が定められていることが多いです。
オーナーさんには内緒で又貸しをした結果、トラブルとなるケースが多くありますので、気を付けましょう。
賃貸契約は大家さんと借り手の信頼関係で成り立っているものです。
無断で友人に転貸するなどの行為は、その信頼関係を損ねることになりますので、必ず、あらかじめ大家さんに相談しましょう。

売買のよくあるご質問

マンションと一戸建てどっちが良いの?
それぞれに良いところがありますので一概にどちらが良いとはいえません。
マンションであれば玄関も含めて非常に段差が少ないものが多く、気密性が高いため冷暖房効率も良い傾向があります。
一方で一戸建ては当然建物内に他の居住者がいませんから、階下への気遣いが不要だったり 思い通りのリフォームが出来たりといったメリットがあります。
どちらがお客様のライフスタイルにより合うのかが重要になります。
物件を見に行くとその物件を買わなければいけないような感じがして気が引けるのですが・・・
当社ではお客様が気兼ねなく納得いくまで物件をご覧になれるように配慮しています。
当社では強引な契約を迫ることはございません。
他の不動産会社で強引な勧誘やしつこい訪問を受けているお客様が多いのも事実です。
当社では執拗な勧誘の電話をしたり、契約を急かせたり、強引な契約を迫ることをしておりません。
ご契約いただいた時から本当のお客様とのお付き合いが始まるのです。
末長いお付き合いをするために、お客様に納得いただいた上でのご契約をいただくように指導しておりますので、ご安心ください。
頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか?
最低でも準備したい自己資金は、物件の購入に充当する頭金と諸費用の合計です。
一般的に物件の購入に充当する頭金は物件価格の10%〜20%程度必要になります。
何より借入総額や毎月の返済額と収入のバランスが重要になりますので営業担当にご相談ください。
購入価格以外にも、税金・ローンの事務手数料などが現金で必要になるので、注意する必要があります。
購入時の諸費用はどのくらいかかりますか?
売買代金以外にかかる諸費用としては、印紙税、登録免許税、不動産取得税等の税金や、ローンを利用する場合の事務手数料、保証料、保険料など、また、中古物件などでは仲介手数料もかかります。
一般的に売買代金の6%〜9%ほどかかりますので、予め準備が必要です。
ほかにも引越し代等も見込んでおいたほうがよいでしょう。
夫婦共有名義で購入したいのですが?
ご夫婦でそれぞれ手持ちの資金で購入するようなケースでは、共有名義にする必要があります。
それぞれが資金を出したにもかかわらず、一方の名義にした場合、贈与税の対象になりますのでご注意ください。
なお、基本的に共有名義の持ち分は、それぞれが出資した比率に応じることになります。
マイホームを保有することでかかる経費はあるの?
不動産の所有者には「固定資産税・都市計画税」が課税されます。
この他、マンションの場合は管理費・修繕積立金などが必要となります。
また長期的な視点で考えれば修繕・リフォームの費用も考慮しておいた方が良いでしょう。
住宅ローンにはどんな種類のものがあるの?融資を受ける条件は?
大きく分けて民間金融機関が提供するものと住宅金融支援機構による証券化の仕組みを利用したフラット35が現在の中心です。
フラット35は長期固定金利型、民間金融機関のローンは変動金利型、固定金利(期間選択)型、全期間固定型といったタイプが用意されています。
金融機関、ローン商品ごとにそれぞれ年齢、年収、返済比率などの条件がございますので、営業担当または金融機関にご確認ください。
車のローンがあります。住宅ローンを借りることはできますか。
車などのローンがある場合、そのローンの毎月の返済額を考慮に入れて、住宅ローンの月々の支払いが可能かどうかの審査が行なわれます。
車などのローンが多い場合には、住宅ローンの借入額に影響が出てきます。
最近転職をしましたが、住宅ローンの利用は厳しいのでしょうか?
金融機関によって審査の基準は異なりますが、勤続1年以上が借りられる目安となります。
それより短い場合でも借りられる場合もありますので、営業担当者にご相談ください。
金融機関に事前相談を行うことができます。
手付金を支払った後で契約を解除することはできますか?
一定期間内であれば、売主に支払った手付金を放棄することによって契約を解除することができます。
一定期間とは、契約から残金決済までの期間に応じて異なり、その期間の半分位が一般的ですが、実際の期日については、契約締結時に買主と 売主とが協議のうえ決定します。(この期間を手付け解除期日といいます)
一定期間経過後は、契約を解除するには違約金を支払う必要があります。違約金は物 件価格の10%〜20%相当額です。
重要事項説明ってどんなもの?
宅建業者は、宅地・建物の売買・交換・賃貸等の相手方等、取引の当事者に対して、契約が成立するまでの間に、取引をしようとしている物件や取引条件など一定の重要な事項について、それらを記載した書面を交付し、取引主任者をして説明させなければなりません(宅建業法35条1項、2項)。

不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。
後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。
不動産売買契約とはどんなものですか?
契約とは

1.目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、 売買当事者間で合意が成立したことを指します。
2.合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の署(記)名押印を行います
3.その書面を売買当事者それぞれに交付します。

契約書で取り決める主な事項は

1.売買の目的物及び売買代金
2.手付金
3.売買代金の支払時期、方法等
4.売買対象面積等
5.境界の明示
6.所有権の移転時期
7.引渡し
8.抵当権の抹消
9.所有権移転登記等
10.引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
11.物件状況等報告書
12.瑕疵担保責任
13.設備の引渡し
14.手付解除
15.契約違反による解除、違約金
16.融資利用の特約
17.印紙の負担区分
18.管轄裁判所に関する合意
19.規定外事項の協議義務

上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。
買い替えの場合、売却先行と購入先行、どちらが良いの?
どちらの場合にもメリット・デメリットがあり、一概には言えません。
売却先行では資金計画が立てやすい反面、希望に合う物件がなかなか見つからない、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。
一方、購入先行では転居のスケジュールは立てやすいですが、売却が思うように進まない場合、資金繰りを心配する必要がでる可能性があります。
いずれにしてもお買換えプランとスケジュール調整が重要になります。

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